Recentemente, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou a tese de que não se aplica o Código de Defesa do Consumidor nos casos de rescisão de contrato com garantia de alienação fiduciária, na hipótese de inadimplemento do devedor, nos termos da Lei n.º 5.914/97, que regula os pactos de alienação fiduciária[1].
A controvérsia girou em torno da possibilidade ou não de se restituir os valores pagos aos compradores inadimplentes nos casos de rescisão dessa espécie de contrato.
De acordo com o Código de Defesa do Consumidor, as cláusulas contratuais que determinam a perda total dos valores pagos em caso de rescisão contratual seriam nulas.
Assim, seguindo a lei consumerista, o comprador que teve o seu contrato rescindido por inadimplemento teria direito à restituição do valor que pagou pelas parcelas do contrato.
Por outro lado, segundo a Lei n.º 5.914/97, o comprador que deixar de realizar os pagamentos das parcelas do contrato com garantia de alienação fiduciária, devidamente registrado, será notificado extrajudicialmente pelo oficial do competente Registro de Imóveis para pagamento da dívida, no prazo de 15 dias.
Decorrido esse prazo, sem pagamento da dívida, o oficial certificará o fato e promoverá a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor na matrícula do imóvel.
Com a consolidação da propriedade em seu favor, o credor poderá promover o leilão para alienação do imóvel.
Se o primeiro leilão for infrutífero, será realizado o segundo. E, se no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou maior que o valor da dívida, esta será considerada extinta. Nesta última hipótese, o credor poderá retomar a posse do imóvel.
Assim, a Lei n.º 5.914/97 não prevê a devolução de valores ao comprador inadimplente, salvo se o imóvel for arrematado por um valor superior e restar um saldo remanescente.
Diante da discussão sobre a aplicação do CDC ou da Lei n.º 5.914/97, o tema foi submetido ao STJ que fixou o entendimento de que não se aplica a legislação consumerista.
A partir dessa decisão, desde que respeitado o procedimento previsto na Lei n.º 5.914/97, as empresas vendedoras e credoras do contrato se beneficiam, porque não serão mais obrigadas a devolver valores ou parte dos valores pagos pelas parcelas dessa espécie de instrumento de compra e venda, na hipótese em que o comprador se tornar inadimplente.
LORENA RODRIGUES JUSTINIANO DE SOUZA
[1] Recurso Especial nº 1891498/SP.