Recentemente, a Segunda Turma do STJ decidiu, em julgamento de embargos de divergência, sobre um tema relevante que trata da questão do registro de contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia na matrícula do imóvel. Para a Segunda Turma, a ausência de registro desse tipo de contrato não afetaria a sua validade entre as partes contratantes, apenas reduziria a sua eficácia perante terceiros.
Durante o julgamento, o STJ considerou que, embora o registro do contrato no cartório de registro de imóveis competente seja imprescindível para a constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, conforme prevê a legislação, sua ausência não invalidaria os termos pactuados entre as partes, inclusive nas cláusulas relacionadas à alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência.
O voto vencedor, proferido pelo ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, estabeleceu que a falta de registro não invalida o contrato. No entanto, ele é fundamental para a realização da alienação extrajudicial do imóvel. Ainda assim, mesmo nessa situação, o devedor não tem o direito de rescindir o contrato de forma diferente do que fora pactuado no contrato celebrado, o que significa que o credor fiduciário pode solicitar o registro ao cartório competente antes de iniciar a alienação extrajudicial.
Dessa forma, para o ministro Cueva, é importante enfatizar que essa exigência não concede ao devedor o direito de rescindir o contrato por um meio diferente do que foi estabelecido no acordo original, independentemente de quem tem a responsabilidade de registrar o contrato, seja o devedor ou o credor fiduciário.
Ainda, o reconhecimento da validade e eficácia do contrato de alienação fiduciária é benéfico para ambas as partes envolvidas. Uma vez estabelecida a propriedade fiduciária e transferida a posse, o credor perde o direito de dispor livremente do bem . Nessas circunstâncias, somente em caso de inadimplência do devedor e após a consolidação da propriedade, seguindo o procedimento estabelecido na legislação, é que o credor terá o direito de alienar o bem.