O artigo 487 da Lei Complementar nº 214/2025 estabeleceu uma regra de transição relevante para os contratos de locação de imóveis, especialmente no contexto da substituição do PIS e da Cofins pela CBS. A norma permite que determinadas locações mantenham a tributação atual de 3,65% sobre as receitas de aluguel durante o período de transição, desde que sejam rigorosamente observados os requisitos legais.
No caso das locações comerciais, a manutenção da carga tributária reduzida aplica-se apenas aos contratos que (i) possuam prazo determinado e estejam em vigor dentro do prazo originalmente pactuado; (ii) tenham sido firmados até 15 de janeiro de 2025; (iii) tenham sua data comprovada por assinatura eletrônica ou firma reconhecida; e (iv) sejam registrados em Cartório de Registro de Imóveis ou em Registro de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025. Atendidos esses requisitos, o IVA será cobrado sobre a receita da operação e sob a alíquota de 3,65%, até o encerramento do prazo original do contrato, o que pode ser significativamente diferente à alíquota padrão, mesmo com a redução de 70% prevista para locações.
O cumprimento do requisito de registro é um ponto especialmente sensível, tendo em vista o prazo exíguo estabelecido pela legislação. A ausência de registro tempestivo implica a perda da possibilidade de aplicação do regime diferenciado, sujeitando as receitas de locação à tributação pelo IVA, o que pode resultar em aumento relevante da carga tributária a depender do caso.
Nesse contexto, recomenda-se que empresas locatárias e locadoras identifiquem, desde já, os contratos de locação que se enquadrem nos parâmetros legais e providenciem tempestivamente o respectivo registro, de modo a preservar a possibilidade de aplicação do regime específico de tributação previsto na LC nº 214/2025. Em momento posterior, uma vez assegurada essa opção, será recomendável que os contribuintes avaliem, com base em projeções quantitativas, a conveniência econômica de manter ou não esse regime, à luz dos impactos tributários decorrentes de cada alternativa.