A Receita Federal do Brasil (RFB) alinhou o seu entendimento sobre a tributação das receitas auferidas por empresas do setor imobiliário, optantes pelo lucro presumido, oriundas da venda de imóveis próprios previamente alugados a terceiros, ao entendimento que já era predominante no meio doutrinário e, em muitas situações, na prática tributária. Segundo o novo entendimento da RFB, publicado na Solução de Consulta (SC) Cosit nº 7/2021, a alienação de tais ativos poderá ser tributada como resultado operacional e compor a base de aplicação das margens de presunção.
A discussão em torno desse tema assenta-se basicamente na possível economia tributária entre a tributação como resultado operacional em face ao ganho de capital. Enquanto uma empresa optante pelo lucro presumido tributa seu resultado operacional a alíquota aproximada de 6,73%, o ganho de capital, compreendido pela diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição, está sujeito a uma alíquota de aproximadamente 34% (IRPJ 25% + CSLL 9%). Essa diferença de metodologia de cálculo pode agregar custos mais baixos entre uma e outra forma de tributação.
Anteriormente, conforme se depreende inclusive da SC Cosit 251/2018, o entendimento da RFB era diferente do atual, não se permitindo a tributação da receita da venda de um imóvel como resultado operacional, se aquele imóvel havia sido classificado inicialmente no ativo não circulante da empresa. Nesse sentido, mesmo com a reclassificação contábil para o ativo circulante, o Fisco impunha ser necessário tributar a operação através do ganho de capital.
Referido posicionamento gerava dificuldades para empresas do setor imobiliário que se viam obrigadas, segundo as regras contábeis, a classificar os imóveis próprios destinados à locação no ativo não circulante e, quando da alienação desses mesmos imóveis, não podiam aproveitar-se de eventual economia tributária na tributação como resultado operacional, apenas porque os ativos constaram no ativo não circulante da empresa.
Porém, de acordo com o novo entendimento da RFB, essa reclassificação não será um impeditivo para considerar a receita da venda como resultado operacional. O fator principal deixa de ser a contabilização (forma) e passa a ser a real destinação do imóvel (conteúdo). Contudo, é importante destacar que esse posicionamento não traz vantagem absoluta ao contribuinte, pois nem sempre a opção pela tributação como resultado operacional será a mais econômica.
GABRIEL BREJORA