A segurança jurídica nas transações imobiliárias depende, em grande medida, da previsibilidade de atuação dos Oficiais de Registro. Quem adquire um imóvel espera que, cumpridas as exigências legais relativas ao negócio celebrado, o registro da escritura possa ser realizado sem entraves indevidos. Nesse contexto, uma decisão recente da Vara de Registros Públicos e Corregedoria do Foro Extrajudicial de Londrina/PR reforçou um ponto importante: o registro de escritura pública não pode ser condicionado ao pagamento de tributo referente a um negócio jurídico anterior do qual o atual comprador não participou.
O caso analisado envolvia um comprador que firmou escritura pública de compra e venda diretamente com os proprietários que constavam na matrícula do imóvel. Ao apresentar o título ao cartório para registro, foi exigida a comprovação de quitação de ITBI referente a uma cessão de direitos aquisitivos realizada anteriormente. Essa cessão, embora mencionada na escritura, não havia sido registrada na matrícula do imóvel. Diante da exigência formulada pelo Oficial de Registro de Imóveis, o comprador apresentou uma suscitação de dúvida registral inversa, mecanismo previsto no artigo 198 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), utilizado para contestar a recusa ou as exigências formuladas no procedimento de registro.
Ao analisar a controvérsia, a magistrada reconheceu que os cartórios possuem dever de fiscalização tributária. Essa obrigação decorre do artigo 289 da Lei de Registros Públicos e do artigo 134, inciso VI, do Código Tributário Nacional. No entanto, essa fiscalização deve se limitar ao ato que está sendo submetido ao registro e às obrigações tributárias diretamente vinculadas a ele. Em outras palavras, não cabe ao registrador exigir o pagamento de tributos relacionados a negócios jurídicos distintos e anteriores, sobretudo quando o atual adquirente não participou da operação que teria gerado a obrigação fiscal.
A decisão também destacou que eventual cobrança de ITBI decorrente da cessão de direitos deve ser direcionada pelo município aos responsáveis pelo fato gerador do tributo. Transferir essa exigência ao comprador atual significaria impor a ele uma obrigação que não lhe pertence. Além disso, condicionar o registro de um título válido ao pagamento de tributo de terceiro extrapola os limites da chamada qualificação registral, etapa em que o cartório analisa a regularidade formal e jurídica do documento apresentado.
Outro ponto mencionado foi que a possível incidência de ITBI sobre cessão de direitos aquisitivos ainda é objeto de discussão no Supremo Tribunal Federal, no Tema 1.124 de repercussão geral. Mesmo diante dessa controvérsia, a magistrada entendeu que a discussão tributária não pode impedir o registro de escritura posterior regularmente celebrada com os proprietários do imóvel.
Na prática, o entendimento reforça a proteção do comprador de boa-fé e contribui para a estabilidade nas operações imobiliárias. Se o registro pudesse ser bloqueado por pendências fiscais relacionadas a negócios anteriores, haveria risco significativo de insegurança nas transações imobiliárias. Ao delimitar os limites da atuação registral, a decisão reafirma que cada ato deve ser analisado dentro do seu próprio contexto jurídico, preservando a lógica do sistema registral e a fluidez do mercado imobiliário.