O Governo Federal, no último dia 26 de setembro, publicou o Decreto nº 10.027/2019, promulgando o Protocolo de Cooperação e Facilitação de Investimentos entre Estados Membros do Mercosul (“Protocolo”) em que, segundo o preâmbulo do próprio Decreto, buscou-se estimular os investimentos intra-Mercosul, abrindo novas iniciativas de integração entre os Estados Partes e, nesse sentido, prevendo importantes mecanismos de proteção de investidores de qualquer um dos Estados integrantes a saber Argentina, Brasil, Paraguai e Uruguai.

Dessa forma, passa a ser mais seguro as pessoas físicas e jurídicas brasileiras manter (ou fazer novos) investimentos diretos nos países supramencionados. De igual modo, pessoas físicas e jurídicas desses países vizinhos passam a contar com proteção maior em relação a seus investimentos no Brasil. Ademais, o presente Protocolo preza pela Não Discriminação entre os países latinos, uma vez que, conforme seu Artigo 5.1., um Estado Parte outorgará aos investidores de outro Estado Parte e a seus investimentos, tratamento não menos favorável do que o outorgado, em circunstância similares, aos seus próprios investidores e seus investimentos.

A título de exemplo, através deste Protocolo, em tese, teríamos uma maior facilitação na aquisição de propriedades rurais por estrangeiros, o que poderia elevar o aumento de investimentos estrangeiros no país e impulsionar o crescimento do agronegócio.

Vale ressaltar que “nem tudo são flores” nesse aspecto, pois a aquisição de imóvel rural por estrangeiro no Brasil, regida pela Lei nº 5.709/71 e regulamentada pelo Decreto nº 74.965/74, traz algumas limitações para a aquisição de bens imóveis rurais em nosso país.

Podemos citar, inicialmente, que quem não possui a nacionalidade brasileira não pode livremente adquirir um imóvel rural, devendo se submeter aos ditames da lei regulamentadora. De igual modo, a pessoa jurídica estrangeira, desde que devidamente autorizada a funcionar no país, somente poderá adquirir desde que em consonância com os ditames legais.

Destacamos que a pessoa jurídica nacional também poderá sofrer restrições, caso seja equiparada à pessoa jurídica estrangeira. Essa hipótese estará concretizada quando o capital da empresa nacional seja titularizado na maioria por estrangeiros residentes no exterior ou que ali estejam sediados.

As limitações empregadas pela respectiva lei, porém, não se aplicam aos casos de aquisição de imóvel com área não superior a três módulos, conforme disposto no Art. 3º, § 1º, da Lei nº 5.709/1971, onde independerá de qualquer autorização, salvo hipóteses excepcionais prevista em lei. Além disso, fica vedado ao estrangeiro a aquisição de imóveis rurais maiores que cinquenta módulos, em área contínua ou não, sendo da competência privativa do Presidente da República, junto ao Conselho de Segurança Nacional, aumentar esse limite.

Contudo, o Artigo 3.3.(b). do referido Protocolo, dispõe que estão cobertos os “direitos de propriedade, tangíveis ou intangíveis, móveis ou imóveis e qualquer outro direito real”. Isso é, ao tratar de modo igualitário o investidor brasileiro e o investidor estrangeiro em relação aos direitos de propriedade de bens imóveis, poderemos ter uma abertura para investimentos vindos do exterior em nosso país.

Porém, frisa-se que as operações imobiliárias devem ser muito bem assessoradas vez que, além de um cenário jurídico bastante conturbado, o Art. 6.1.(a) do Protocolo descreve que poderá ser realizada uma desapropriação dos investimentos “por utilidade pública, interesse público ou interesse social”. Nesse sentido, mesmo que o estrangeiro realize investimentos, de cunho imobiliário em solo brasileiro, poderá ter seus bens rurais desapropriados por livre iniciativa do Estado brasileiro.

Do apanhado geral, percebe-se que ainda que se constate hipóteses em que se verifique a existente dicotomia entre o nacional e o estrangeiro acerca da aquisição de imóveis rurais em nosso país, o Estado brasileiro, ao promulgar o Protocolo de Cooperação e Facilitação de Investimentos entre Estados Membros do Mercosul, fortalece o argumento de que nossos “hermanos” podem adquirir imóveis rurais brasileiros e, dessa forma, possibilitando novos investimentos e uma maior concretização da liberdade contratual e econômica dos cidadãos nacionais e estrangeiros.

Em caso de dúvidas, nossa equipe imobiliária permanece à disposição.

 

THIAGO HENRIQUE BUENO VAZ

thiago.vaz@fius.com.br

 

LUIS FELIPE DALMEDICO SILVEIRA

felipe.silveira@fius.com.br