Foi publicado pelo Supremo Tribunal de Justiça (STJ) no último dia 18 de fevereiro o acórdão referente à impenhorabilidade de imóvel considerado bem de família cedido em garantia pelo fiador nos contratos de locação comercial.
Em suma, o caso julgado trata do pedido de reconhecimento da inconstitucionalidade da penhora do imóvel ‘bem de família’ oferecido pelo fiador locatício de imóvel comercial (exceção prevista no art. 3º, VII, da lei nº 8.009/90) por ofensa à eficácia negativa do Direito Social à Moradia (Art. 6º CF).
Entre os Ministros, houve a reflexão sobre a possibilidade da aplicação do precedente criado pelo Tribunal em regime de repercussão geral, o qual fundamentou-se, principalmente, no entendimento de que o direito à moradia tem por destinatários não apenas os proprietários de imóveis, mas também os locatários, que , diante da possibilidade de garantir o pagamento do aluguel mediante à fiança, conseguem celebrar contratos de locação em condições mais favoráveis.
No entanto, o entendimento majoritário da Turma foi que, naquele caso, por se tratar de uma situação em que a fiança locatícia foi concedida em garantia de contrato de locação comercial, o conflito estaria entre o direito de moradia do fiador, garantido pela Constituição Federal, e o interesse econômico do locatário – inexistindo, assim, conflito entre o direito à moradia de proprietários e o direito à moradia de locatários, não podendo o bem família de titularidade do fiador ser alcançado para satisfação dos créditos devidos no contrato de locação comercial.
Assim, considerando o entendimento do STF de considerar impenhorável bem de família dado em garantia pelo fiador nos contratos de locação de imóvel não-residencial, para tentar minimizar o risco do locador em não obter sucesso na execução dessa garantia, antes de aceitar o imóvel indicado pelo fiador como garantia do contrato de locação comercial, entre outras verificações, recomendamos que seja constatado junto ao fiador e o imóvel que:
- Trata-se de único imóvel em propriedade do fiador;
- Trata-se de imóvel de residência do fiador;
- Se o fiador possui outros imóveis;
- Caso o fiador possua outros imóveis, para aceitá-lo como fiador, que apresente dois imóveis que, de preferência, não sejam aqueles que sirvam de residência ao fiador; e
- A soma do valor venal dos imóveis garanta no mínimo três meses de aluguel.
Pelo Supremo Tribunal de Justiça, no último dia 18 de fevereiro, foi publicado o acordão referente à impenhorabilidade de imóvel considerado bem de família cedido em garantia pelo fiador nos contratos de locação comercial.