Em recente decisão, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou um ponto importante nas locações não residenciais: o fiador não responde por aluguéis vencidos após a desocupação do imóvel, quando o locador cria obstáculos para receber as chaves. O entendimento foi firmado no julgamento do REsp 2.220.656 e reforça a lógica da Lei do Inquilinato.
O caso envolveu contrato de locação não residencial por prazo indeterminado. A locatária desocupou o imóvel e tentou devolver as chaves. Contudo, o locador condicionou o recebimento à assinatura de documento que implicaria concordância com um laudo de vistoria apontando supostas avarias. Diante da recusa, a locatária ajuizou ação de consignação de chaves para formalizar a devolução, medida que possibilitou a entrega das chaves. Ainda assim, os fiadores foram cobrados pelos aluguéis referentes ao período posterior à desocupação do imóvel.
Ao analisar o recurso, a ministra Nancy Andrighi destacou que, nos contratos por prazo indeterminado, o locatário pode encerrar a locação mediante simples notificação, conforme o art. 6º da Lei do Inquilinato. Trata-se de direito potestativo, ou seja, direito que pode ser exercido independentemente da concordância da outra parte. Assim, o locador não pode impor condições unilaterais para impedir o encerramento do contrato.
O STJ também esclareceu que a ação de consignação ajuizada entre o locador e a locatária não produz automaticamente efeitos contra os fiadores. No entanto, comprovadas a desocupação e a tentativa regular de devolução do imóvel pelos locatários, não é possível transferir aos garantidores os efeitos da conduta injustificada do locador. Com isso, a Corte afastou a cobrança dos aluguéis posteriores à saída do imóvel e restabeleceu a sentença que reconheceu a inexistência do débito.
A decisão traz maior previsibilidade às relações locatícias, protegendo o equilíbrio contratual e evitando que a garantia prestada pelo fiador seja ampliada por atos unilaterais do locador. Para proprietários, inquilinos e garantidores, o recado é claro: o encerramento da locação por prazo indeterminado não pode ser condicionado à aceitação de exigências não previstas em lei.