Em março de 2025, a 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou a tese do Tema Repetitivo nº 1.158 (REsp 1.949.185/SP e outros), firmando o entendimento de que o credor fiduciário não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse do imóvel objeto de alienação fiduciária.
A decisão teve como fundamento o art. 34 do Código Tributário Nacional (CTN), que restringe a responsabilidade tributária ao proprietário do imóvel. Assim, enquanto o bem estiver na posse do devedor fiduciante, não se pode imputar ao credor fiduciário o pagamento do imposto.
No entanto, a responsabilidade do credor fiduciário pelas despesas condominiais ainda é objeto de controvérsias entre as turmas do STJ.
Em decisões não vinculantes proferidas em 12/03/2025, a 2ª Seção da Corte — por maioria de 5 votos a 4 — decidiu que o credor fiduciário também pode ser responsabilizado pelo pagamento das taxas condominiais. Embora o julgamento do Tema Repetitivo nº 1.266 ainda esteja pendente, essa posição deve influenciar a consolidação do entendimento sobre a matéria.
Nesse sentido, é importante que os contratos de alienação fiduciária contemplem mecanismos de mitigação dos riscos de inadimplência, por meio de cláusulas que prevejam a rescisão do contrato em caso de não pagamento das despesas condominiais, a fim de resguardar os interesses do credor e evitar a transferência indevida do ônus aos demais condôminos — o que pode comprometer a sustentabilidade financeira do condomínio.
Na prática, a jurisprudência do STJ tem caminhado para uma diferenciação importante: o credor fiduciário só responde pelo IPTU após a consolidação da propriedade — ou seja, quando o bem não é arrematado em leilão e fica com o próprio credor. Já quanto às despesas condominiais, o imóvel pode ser penhorado e levado a leilão, mesmo antes da consolidação, para garantir o pagamento ao condomínio.