Em recente decisão, a Corregedoria Nacional de Justiça reafirmou um ponto essencial para o mercado imobiliário: o registro da incorporação imobiliária não institui, por si só, o condomínio edilício, distinção que impacta diretamente custos, prazos e segurança jurídica dos empreendimentos O entendimento foi firmado no Pedido de Providências nº 0008349-79.2024.2.00.0000 e confirma a validade do Provimento nº 169/2024. A conclusão é objetiva: o condomínio sobre frações ideais (também chamado de protoedilício) não se confunde com o condomínio edilício.
O caso discutia se o chamado “ato único”, previsto no § 15 do art. 32 da Lei nº 4.591/1964 — que trata do registro da incorporação e da instituição do condomínio sobre frações ideais —, poderia abranger também a instituição do condomínio edilício. A tese sustentava que, após a averbação da construção, não seria necessário novo registro. A Corregedoria afastou essa interpretação. Destacou que o art. 440-AN do Código Nacional de Normas deixa claro que o registro da incorporação não substitui o registro da instituição e especificação do condomínio edilício.
A decisão parte de uma distinção simples, mas fundamental para a estrutura jurídica dos empreendimentos imobiliários. O condomínio protoedilício nasce com o registro da incorporação, nos termos do § 15 do art. 32 da lei nº 4.591/1964. Ele tem natureza transitória e organiza a titularidade das frações ideais do terreno vinculadas a futuras unidades. Nesse momento, não há individualização física das unidades autônomas nem convivência condominial. Trata-se de um regime voltado à viabilização do empreendimento.
O CNJ também ressaltou que o conceito de “ato único” não pode ser interpretado de forma ampliativa para abranger o registro da instituição do condomínio edilício. O art. 237-A da Lei de Registros Públicos, que trata da sistemática registral nas incorporações, não elimina a necessidade do registro específico do condomínio edilício após a conclusão da obra. Trata-se de etapas distintas dentro do ciclo da incorporação imobiliária.
A distinção também produz efeitos econômicos relevantes. Ao afirmar que o registro da instituição e especificação do condomínio edilício não se confunde com o registro da incorporação, o CNJ reforçou que esse ato posterior não está abrangido pelo chamado “ato único”. Na prática, isso significa que o registro do condomínio edilício pode ensejar a cobrança de emolumentos por unidade autônoma, por se tratar de ato registral próprio e autônomo.
Já o condomínio edilício tem natureza definitiva. Ele pressupõe obra concluída ou em estágio que permita a individualização das unidades, conforme disposto no art. 1.331 do Código Civil; art. 7º da lei 4.591/1964; e art. 167, I, “17”, da Lei de Registros Públicos). Exige matrícula própria para cada unidade, discriminação das frações ideais e definição das áreas comuns. É nesse momento que passam a valer, de forma plena, as regras de convivência, os quóruns deliberativos e gestão por síndico, nos termos do Código Civil.
A decisão também destaca que a confusão entre os regimes poderia gerar distorções relevantes. Se o condomínio edilício fosse considerado existente desde o registro da incorporação imobiliária, poderiam surgir controvérsias quanto à aplicação dos quóruns do Código Civil, à cobrança de contribuições condominiais antes da entrega das unidades ou até mesmo à gestão do empreendimento que, na fase de incorporação, é exercida pela comissão de representantes, e não por síndico. A separação entre os regimes evita esses conflitos e preserva a coerência do sistema.
Assim, a decisão do CNJ reforça que cada instituto tem objeto, finalidade e momento constitutivo próprios. Confundir esses regimes geraria insegurança jurídica e conflitos práticos relevantes, tanto para incorporadores quanto para adquirentes. Mais do que uma discussão formal sobre atos registrais, a decisão reafirma que a incorporação imobiliária e o condomínio edilício possuem marcos constitutivos distintos — e que a segurança do mercado depende do respeito a essa sequência jurídica.