O Superior Tribunal de Justiça firmou um entendimento relevante e que impacta diretamente o mercado imobiliário. O corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não responde por danos causados ao comprador quando a construtora ou a incorporadora descumpre o contrato. A exceção existe, mas não é regra: é pontual e depende de prova concreta. A decisão traz previsibilidade e ajuda a separar quem intermedeia o negócio de quem efetivamente o executa, delimitando as responsabilidades perante o adquirente.
Conforme dispõe o art. 722 do Código Civil, a corretagem é o contrato pelo qual uma pessoa, sem vínculo de mandato, prestação de serviços ou subordinação, se compromete a obter negócios para outra, conforme suas instruções. É, portanto, um contrato com obrigação de resultado: o corretor aproxima as partes, informa riscos, conduz a negociação com diligência e, concluído o negócio, faz jus à remuneração pelos seus serviços, também chamada comissão de corretagem. Contudo, esse trabalho, via de regra, não o torna corresponsável pela obra ou pelo empreendimento em que intermediou o negócio, embora a lei preveja essa possibilidade em hipóteses específicas.
Pelo Código de Defesa do Consumidor e pela Lei nº 4.591/1964, a responsabilidade principal por vícios, atrasos e pela entrega é da construtora ou da incorporadora, responsáveis primários na cadeia de fornecimento. A Corte reforçou esse entendimento, afastando a solidariedade automática do profissional que apenas intermediou a negociação entre o empreendedor e o adquirente da unidade. O corretor limita-se à intermediação do negócio jurídico e somente poderá responder pela eventual não entrega do imóvel se, de alguma forma, tiver contribuído para o descumprimento contratual.
Para fixar o entendimento, o Tribunal estabeleceu três hipóteses excepcionais de responsabilização do corretor: (i) envolvimento direto nas atividades de incorporação ou construção; (ii) participação no mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; e (iii) confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela obra em benefício do corretor. Nessas hipóteses, o corretor deixa de atuar apenas como intermediário e passa a integrar o negócio principal, sujeitando-se às mesmas obrigações da construtora e da incorporadora, inclusive patrimoniais.
Para os adquirentes e consumidores, a rota de defesa continua focada na incorporadora e/ou construtora: exigir cumprimento, reparo, entrega ou devolução dos valores — inclusive comissão e taxas, quando cabível — diante de vício, atraso ou frustração do contrato. Aos corretores, cabe manter atuação estritamente intermediadora, documentar as informações prestadas, assegurar-se de que estas são verdadeiras e evitar vínculos societários ou operacionais com o empreendimento. Em suma: cada agente no seu papel, com responsabilidade alinhada ao que efetivamente faz. Havendo prova de atuação conjunta entre corretor e incorporadora, poderá incidir responsabilidade solidária pelos prejuízos ao consumidor.