A escolha da garantia locatícia é uma etapa fundamental na formalização de um contrato de aluguel. Por costume, o fiador era sempre e, por muitas vezes, a única opção viável aceita por locadores e imobiliárias. Contudo, o panorama locatício brasileiro passou por uma transformação nas formas de garantia, gerando incentivos para a adoção de diversas alternativas que encontram respaldo no mercado, como seguro-fiança, títulos de capitalização e até mesmo a cessão de títulos públicos, refletindo uma mudança significativa nas estruturas de risco desse setor.
Dados recentes mostram que, em boa parte do Brasil, formas alternativas de garantia já superaram a fiança como principal forma de proteção contra a inadimplência no setor. A mudança de paradigma decorre não só de questões jurídicas, mas também de uma nova dinâmica econômica e comportamental. Um movimento que se iniciou na pandemia da COVID-19, com aumento da inadimplência e a dificuldade de muitos locatários em apresentar fiadores confiáveis, resultou na consolidação de alternativas mais seguras e automatizadas e, de preferência, que garantissem maior liquidez e previsibilidade.
A burocracia e a falta de certeza de liquidez do fiador ao longo da vigência do contrato levaram a uma busca por alternativas. Muitas vezes, isso obrigava a prestação de garantias adicionais, como cauções, e gerava altos custos para ambos os lados. Em resposta, locadores e administradoras de imóveis buscaram soluções mais práticas e eficientes, que vieram da tecnologia e da inovação jurídica.
Como a própria Lei de Locações permite expressamente a utilização de diversas modalidades de garantias locatícias, como caução, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento, uma visão ampliada de alternativas abriu caminho para inovações no setor. Hoje, é amplamente aceito, por exemplo, aplicações em Tesouro Direto como garantia contratual, por meio de plataformas integradas e Fundos Garantidores.
Além dos benefícios econômicos, essas soluções trazem maior equilíbrio à relação locatícia. O locatário evita o constrangimento de recorrer a terceiros como fiadores, enquanto o locador tem acesso a mecanismos mais eficientes de cobrança. Os contratos são firmados com mais agilidade, há menor risco judicial e a inadimplência é enfrentada com ferramentas profissionais. É uma mudança de paradigma que aproxima o setor de uma lógica mais moderna, competitiva e alinhada às novas exigências do mercado imobiliário.