Uma recente decisão do Conselho Nacional de Justiça marcou um importante avanço para o mercado imobiliário ao confirmar a dispensa de CND em atos notariais e registrais, exceto nos casos de memoriais de loteamento e de incorporação imobiliária. O entendimento foi firmado no julgamento do PCA nº 0001611-12.2023.2.00.0000 e passa a ter efeito vinculante para tribunais, corregedorias e todas as serventias extrajudiciais do país. A nova orientação uniformiza práticas e encerra controvérsias que geravam insegurança jurídica nas transações imobiliárias.
Segundo o CNJ, exigir Certidão Negativa de Débitos (CND) como condição para lavrar escrituras ou registrar atos configura sanção política tributária — prática já proibida pelo Supremo Tribunal Federal desde o julgamento da ADI 394. Na prática, o Estado não pode utilizar o registro de imóveis como mecanismo indireto de coerção ao pagamento de tributos, sob pena de violar o devido processo legal, a liberdade econômica e o direito de exercer atividades civis e negociais. Assim, tabeliães e registradores ficam impedidos de condicionar a prática do ato à apresentação de certidões negativas federais, estaduais ou municipais.
A decisão, entretanto, não impede que as serventias solicitem certidões a título informativo, inclusive positivas. Essa providência tem caráter de transparência e preserva a segurança jurídica, permitindo que o comprador tenha ciência de eventuais riscos, especialmente no que se refere à possibilidade de fraude à execução prevista no art. 185 do CTN. Na lavratura da escritura, cabe ao tabelião alertar o adquirente sobre esses riscos; ao registrador, compete proceder ao registro, ficando a cargo do Fisco demonstrar eventual fraude. Com isso, a responsabilidade deixa de recair sobre o delegatário e passa ao particular, que decide conscientemente se pretende ou não seguir com o negócio.
Importante destacar que a dispensa de CND não alcança memoriais de loteamento (Lei 6.766/1979) nem memoriais de incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964), nos quais a apresentação de certidões fiscais permanece obrigatória por expressa previsão legal. Fora essas hipóteses, qualquer exigência normativa estadual ou municipal que condicione atos notariais e registrais à regularidade fiscal deve ser revista ou considerada nula, em razão da competência privativa da União para legislar sobre registros públicos.
Ao confirmar a dispensa de CND em atos notariais e registrais, a decisão do CNJ reforça o equilíbrio entre liberdade econômica, segurança jurídica e a função garantidora dos registros. Para compradores, vendedores e profissionais do setor imobiliário, o novo entendimento traz clareza e padronização nacional, reduzindo entraves e prevenindo bloqueios indevidos em operações imobiliárias em todo o país.