No mercado imobiliário brasileiro, a alienação fiduciária se consolidou como ferramenta essencial para garantir financiamentos e transações, sendo amplamente utilizada por construtoras e incorporadoras para conferir maior segurança jurídica às operações.
Nesse contexto, torna-se relevante compreender o que ocorre com as despesas de condomínio quando há inadimplência vinculada a um imóvel financiado por alienação fiduciária, especialmente no que se refere à responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais entre o devedor fiduciante e a empresa que detém a garantia.
Sabe-se que as despesas de condomínio, como taxas e fundos, possuem natureza propter rem, isto é, vinculam-se diretamente ao imóvel e o acompanham independentemente da pessoa do proprietário ou possuidor. Isso significa que, independentemente de quem seja o proprietário ou ocupante, a dívida condominial está vinculada à própria unidade imobiliária. Por essa razão, quem adquire um imóvel, por exemplo, geralmente se torna responsável também pelas dívidas de condomínio antigas, que acompanham o bem.
É justamente nesse cenário que surge uma questão crucial para as empresas, pois, uma vez configurado o inadimplemento do comprador e consolidada a propriedade do imóvel em nome da credora fiduciária no registro imobiliário, esta passa a figurar como proprietária formal do bem. Diante dessa alteração registral, muitos condomínios passam a direcionar a cobrança das cotas condominiais, inclusive das vencidas anteriormente à consolidação, diretamente às empresas, sob o argumento de que, na condição de titular do domínio e considerando a natureza propter rem da obrigação, deve arcar com todas as despesas vinculadas à unidade.
No entanto, há um ponto a ser destacado: ser o proprietário, no papel, é diferente de ter a posse real do imóvel. Mesmo após a propriedade ser consolidada em nome da empresa credora fiduciária, o imóvel pode continuar sendo ocupado pelo antigo devedor ou até por terceiros. Para que a empresa possa, de fato, usar ou vender o imóvel, ela precisa tomar a posse física, o que, muitas vezes, exige uma ação judicial específica, conhecida como imissão na posse.
Esse cuidado em diferenciar o registro e a posse já aparece em decisões recentes do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. No Agravo de Instrumento nº 2071021-65.2024.8.26.0000 (34ª Câmara de Direito Privado, j. 19/06/2024), o Tribunal manteve a cobrança contra a parte executada e destacou que a responsabilidade do credor fiduciário pelas despesas condominiais dependeria da efetiva alteração da posse – isto é, da imissão na posse do imóvel –, em linha com o artigo 1.368, parágrafo único do Código Civil.
Isso significa que dívidas anteriores à consolidação da propriedade, ou aquelas geradas após a consolidação, mas antes da imissão na posse, não são, em regra, de responsabilidade da empresa.
A lógica é clara: não é razoável que a empresa arque com despesas geradas em período em que não detinha o controle ou o uso do imóvel. A dívida de condomínio, embora ligada ao imóvel, também está relacionada àquele que se beneficia dos serviços e tem a disponibilidade fática do bem.
Assim, embora a alienação fiduciária seja um instrumento amplamente utilizado e eficiente, as especificidades de cada caso não podem ser desconsideradas. A solução mais adequada é aquela que concilia a proteção ao condomínio com a lógica própria da garantia fiduciária, considerando a posse efetiva do imóvel, para definir com clareza as responsabilidades e evitar interpretações que distorçam sua estrutura jurídica.