Em recente julgamento, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou a importância do registro na matrícula como condição essencial para a eficácia de negócios imobiliários perante terceiros. No caso analisado, foi mantida a hipoteca sobre um imóvel comercial, mesmo havendo uma promessa de compra e venda anterior, mas sem qualquer registro em cartório. A decisão destaca que, sem registro, o promitente comprador não adquire um direito real oponível a terceiros de boa-fé e que a hipoteca devidamente constituída prevalece sobre a promessa de compra e venda.
O processo teve origem na aquisição de um imóvel comercial, formalizada por meio de contrato particular de promessa de compra e venda entre particulares. Anos após o negócio, a antiga proprietária constituiu hipoteca sobre o bem, em favor de uma imobiliária, que agiu de boa-fé ao aceitar o imóvel como garantia. A compradora então ajuizou embargos de terceiro, requerendo a nulidade do registro da hipoteca. Embora o juízo de primeiro grau tenha acolhido os embargos, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina reformou a decisão, entendimento que foi mantido pelo STJ.
O relator do recurso no STJ, ministro Antonio Carlos Ferreira, destacou que a ausência de registro público da promessa de compra e venda foi o fator determinante para a decisão. Segundo o voto do relator, sem o registro no cartório de imóveis, a promessa gera apenas efeitos obrigacionais entre as partes, não sendo oponível a terceiros, mesmo que a transação tenha ocorrido antes da hipoteca.
A decisão reforça um princípio fundamental do direito imobiliário: somente o registro no cartório de imóveis confere à promessa de compra e venda eficácia perante terceiros. Sem essa formalização, o comprador fica desprotegido frente a atos de disposição praticados pelo vendedor, correndo o risco de ter seu direito preterido, especialmente quando surgem terceiros de boa-fé que confiam nas informações constantes da matrícula do imóvel.