Em recente decisão, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou sua interpretação sobre o direito de preferência na compra e venda de imóveis rurais objetos de arrendamento rural. Embora seja comum a percepção de que o arrendatário, entendido como aquele que explora o imóvel mediante contrato de arrendamento, teria automaticamente prioridade na aquisição da propriedade, em caso de venda, o Tribunal deixou claro que esse direito legal não se aplica de forma irrestrita.
Segundo esse entendimento, o direito de preferência previsto no Estatuto da Terra deve ser interpretado à luz de sua função social. Assim, sua incidência obrigatória está vinculada às hipóteses em que o arrendatário se enquadra no perfil de produtor rural em regime de economia familiar, caracterizado pela exploração direta e pessoal da terra, pela residência no imóvel e pela dependência dessa atividade para a subsistência do núcleo familiar.
A lógica jurídica adotada pelo STJ é a de que a legislação agrária foi historicamente concebida para proteger a parte mais vulnerável da relação contratual, e não para conferir vantagens competitivas a investidores ou a grandes empresários rurais que utilizam o arrendamento como estratégia de expansão econômica. Nesses casos, a preferência legal não opera de forma automática, exigindo a demonstração efetiva do preenchimento dos requisitos sociais que justificam a tutela especial.
No caso analisado, uma empresa em recuperação judicial buscava alienar uma fazenda como forma de satisfazer os credores. Os arrendatários tentaram impedir a venda a terceiros, alegando direito de preferência, ainda que não tivessem sido previamente notificados. Contudo, ficou demonstrado que possuíam outros imóveis rurais, não residiam na área arrendada e atuavam como empresários rurais de grande porte. Diante desse contexto, o Tribunal afastou a aplicação da preferência legal.
O relator destacou que, inexistindo o perfil social protegido pelo Estatuto da Terra, não há fundamento jurídico para restringir a livre concorrência. Nessas situações, deve prevalecer a lógica econômica da maximização do valor do ativo, especialmente quando a alienação se destina à satisfação de credores em um processo de recuperação judicial.
Para o mercado imobiliário rural, a decisão serve de alerta. Arrendatários que não se enquadram no regime de economia familiar não contam com a proteção automática da lei. Por isso, a formalização contratual adequada, inclusive com cláusulas expressas sobre preferência, notificações e condições de venda, torna-se essencial para mitigar riscos, evitar litígios e assegurar previsibilidade jurídica nas operações envolvendo imóveis rurais.