Com o intuito de promover ganho de eficiência, diminuir os custos operacionais e facilitar a utilização de garantias no processo de concessão de crédito pelas instituições financeiras, entrou em vigor, no dia 30 de outubro de 2023, a Lei nº 14.711, popularmente chamada de Marco Legal das Garantias. Tal diploma busca aprimorar, dentre outros temas, as regras de outorga de garantias, a execução extrajudicial de créditos garantidos por hipoteca, a execução extrajudicial de garantias imobiliárias em concurso de credores, o procedimento de busca e apreensão extrajudicial de bens móveis em caso de inadimplemento de contrato de alienação fiduciária e o procedimento de emissão de debêntures.
Nesse cenário, o Marco Legal das Garantias promoveu alterações em diferentes normas relacionadas ao tema com o intuito de iniciar uma mudança de paradigma no mercado brasileiro de crédito. Dentre essas alterações, destacam-se:
Agente de Garantias
O Marco Legal das Garantias sistematizou em nosso ordenamento jurídico a figura do “agente de garantia”, uma novidade que se propõe a auxiliar os credores na gestão geral das suas garantias. Segundo a nova legislação, o agente de garantia é uma entidade designada pelos credores da obrigação garantida para atuar, em nome próprio e em benefício dos credores, na constituição, gestão e execução das garantias, sempre agindo em benefício dos credores.
O agente de garantia terá dever fiduciário em relação aos credores da obrigação garantida e responderá perante os credores por todos os seus atos. Sem prejuízo, o produto da excussão da garantia, enquanto não transferido para os credores garantidos, constituirá patrimônio separado daquele do agente de garantia e não poderá responder por suas obrigações pelo período de até 180 (cento e oitenta) dias, contado da data de recebimento do produto da garantia.
Após receber o valor do produto da realização da garantia, o agente de garantia disporá do prazo de 10 (dez) dias úteis para efetuar o pagamento aos credores.
Alienação Fiduciária Superveniente
Uma das alterações mais inovadoras do Marco Legal das Garantias diz respeito à possibilidade de o devedor constituir sucessivas alienações fiduciárias sobre o mesmo imóvel com o intuito de contrair novas dívidas. Estabelece a nova lei que as alienações fiduciárias anteriores terão prioridade em relação às posteriores na excussão da garantia, observado que, no caso de excussão do imóvel pelo credor fiduciário anterior com alienação a terceiros, os direitos dos credores fiduciários posteriores sub-rogam-se no preço obtido, cancelando-se os registros das respectivas alienações fiduciárias.
Extensão da Alienação Fiduciária e Hipoteca
No contexto da legislação anterior, um devedor que havia constituído hipoteca ou alienação fiduciária sobre seu imóvel em garantia de uma dívida deveria quitar ou ter o seu débito liberado pelo credor para a constituição de uma nova garantia sobre o mesmo imóvel. Agora, o novo diploma normativo autoriza que o devedor utilize o mesmo imóvel hipotecado ou alienado fiduciariamente para garantir uma nova contração de débito com o mesmo credor, podendo o devedor colocar como garantia a parte do bem já quitado.
Nesse âmbito, estabelece a nova lei que a extensão aplicável à alienação fiduciária somente poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica no âmbito do Sistema Financeiro Nacional e nas operações com Empresas Simples de Crédito, enquanto que a extensão da hipoteca é livre com qualquer credor.
Vencimento Antecipado Cruzado da Alienação Fiduciária e Hipoteca
O vencimento antecipado cruzado é uma importante ferramenta contratual utilizada por credores na hipótese de inadimplemento das obrigações contratuais. No caso de sucessivas alienações fiduciárias ou hipoteca sobre o mesmo imóvel, o Marco Legal das Garantias instituiu o direito aos credores de declarar o vencimento antecipado das demais obrigações, facilitando a excussão da garantia por estes.
Execução Extrajudicial da Hipoteca
Uma das mais importantes inovações trazidas pelo Marco Legal das Garantias é a possibilidade de o credor exercer a execução extrajudicial da hipoteca, anteriormente permitida apenas no âmbito judicial. Aqui, o legislador brasileiro optou por construir um procedimento de execução extrajudicial da hipoteca de forma muito semelhante ao da alienação fiduciária. Contudo, a execução extrajudicial da hipoteca não se aplica às operações de financiamento da atividade agropecuária.
Debênture e Lei das S.A.
No âmbito do procedimento de emissão de debêntures, o Marco Legal das Garantias ampliou a possibilidade de deliberação da aprovação da emissão de debêntures não conversíveis em ações para além das assembleias gerais, de modo que o conselho de administração ou a diretoria, de companhia aberta e fechada, poderão deliberar pelas emissões, exceto em casos de disposição estatutária em contrário. Além disso, o referido diploma revogou a obrigação legal da companhia registrar a escritura de emissão de uma debênture perante a junta comercial, o que permitirá que as emissões de debêntures ocorram de maneira mais célere e menos burocrática.