Em 28 de dezembro, foi publicada no Diário Oficial da União a Lei nº 13.786/2018, que altera a Lei de Incorporações e a Lei de Parcelamento do Solo Urbano, disciplinando, principalmente, os direitos e deveres das partes nos casos de resolução de contratos de aquisição de imóveis em regime de incorporação imobiliária e loteamento.

A nova lei prevê que os contratos de compra e venda, promessa de venda e cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária deverão ser iniciados por um “quadro-resumo”, o qual deverá conter, além de outras informações, as consequências do desfazimento do contrato, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos de devolução de valores ao comprador.

De acordo com a redação da nova lei, o comprador poderá, se o contrato tiver sido firmado em estandes de vendas ou fora da sede do incorporador, desfazer o contrato em até sete dias, recebendo todos os valores eventualmente antecipados, inclusive o sinal e a comissão de corretagem.

Ademais, pela nova lei, o incorporador poderá atrasar a entrega do imóvel em até 180 dias corridos, contados da data estipulada contratualmente como data prevista para a conclusão do empreendimento, sem que tal atraso gere qualquer ônus para o incorporador, bem como seja motivo para o desfazimento do contrato por parte do comprador. Essa já era, de fato, uma condição presente na maioria dos contratos envolvendo a compra e venda de unidades autônomas imobiliárias – condição que, agora, passa a constar também do texto de lei.

No entanto, se o atraso para a conclusão do imóvel for superior a 180 dias, o comprador poderá desfazer o contrato, hipótese em que terá direito a receber a integralidade dos valores pagos, corrigidos monetariamente, além de eventual multa prevista no contrato. Ou, então, poderá optar por manter o contrato atrasado e receber uma indenização de 1% do valor já pago ao incorporador, para cada mês de atraso, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.

Além disso, a nova lei estabelece que se o contrato for desfeito por vontade do comprador e do incorporador – distrato, ou o contrato for desfeito pelo incorporador no caso de inadimplemento do comprador, o comprador terá direito de receber os valores pagos, atualizados com base no índice contratualmente estabelecidos para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, mas serão deduzidos de tal valor, cumulativamente, (i) a quantia paga referente à comissão de corretagem; e (ii) uma multa compensatória de até 25% do valor pago ou, se houver patrimônio de afetação, até 50%. Importante observar que para exigir tal multa compensatória, o incorporador não precisa demonstrar que sofreu prejuízo. E, se o contrato for desfeito após a entrega do imóvel ao comprador, além dos valores acima mencionados, serão deduzidos os (i) impostos incidentes sobre o imóvel; (ii) cotas de condomínios e associações de moradores; (iii) valor correspondente à fruição do imóvel equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato; e (iv) demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato, decorrentes do tempo em que o imóvel ficou disponível ao comprador.

Nos termos da nova lei, o comprador estará isento da multa compensatória caso venda o imóvel para outra pessoa interessada.

Uma vez deduzidos os valores, o incorporador deverá devolver o valor remanescente ao comprador, em parcela única, em até 30 dias após o habite-se ou documento equivalente, caso se trate de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, ou em até 180 dias, contados da data do desfazimento do contrato, se o empreendimento não estiver submetido ao regime do patrimônio de afetação.

Por fim, é importante observar que a nova lei prevê que o distrato poderá estabelecer regras diferentes das que foram estipuladas acima.

Em relação aos negócios de compra e venda de imóveis resultantes de parcelamento do solo (loteamento), a nova lei também prevê a obrigatoriedade do “quadro-resumo” para os respectivos contratos.

E, com relação ao desfazimento do contrato, a nova lei prevê que, quando da resolução por fato imputado ao comprador, serão devolvidos ao comprador os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária as parcelas do preço do imóvel, sendo descontados os seguintes valores: (i) comissão de corretagem; (ii) multa compensatória, limitada a 10% do valor atualizado do contrato; (iii) impostos incidentes sobre o imóvel, cotas condominiais e contribuições associativas, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição; (iv) valor a título de fruição do imóvel, limitado a 0,75% do valor atualizado do contrato; e (v) encargos moratórios.

A restituição do saldo do valor remanescente ao comprador será em até 12 parcelas mensais, cujo primeiro pagamento será em até 180 dias contados da data prevista para a conclusão das obras, no caso de obras já em andamento, e em até 12 meses contados da data do desfazimento do contrato, no caso de obras já concluídas.

Dessa forma, com a nova lei surgem novos pontos que devem ser observados durante a elaboração dos contratos de compra e venda, promessa de venda e cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária e de loteamento.

Havendo dúvidas sobre a nova lei, nossa equipe Contratual e Imobiliária estará à disposição para esclarecê-las.