Distrato imobiliário e retenção de 50%: o que o STJ vai decidir no Tema 1.466

A aquisição de imóveis na planta envolve uma relação contratual de longo prazo, inserida em uma estrutura econômica que depende do fluxo de recursos dos adquirentes para o desenvolvimento e a conclusão do empreendimento. Por isso, quando há desistência ou inadimplemento do comprador, os efeitos do distrato podem ultrapassar a relação individual com a incorporadora, especialmente nos empreendimentos submetidos ao regime do patrimônio de afetação.

Para disciplinar essas situações, a Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, estabeleceu regras específicas para a resolução de contratos imobiliários por iniciativa ou inadimplemento do comprador. Entre elas, previu a possibilidade de aplicação de pena convencional correspondente a até 25% das quantias pagas e, nos empreendimentos submetidos ao regime do patrimônio de afetação, de retenção de até 50%.

Apesar da previsão legal, ainda existem divergências quanto à aplicação do percentual máximo de 50%. Parte da jurisprudência entende que esse percentual representa um limite legal, mas não impede a redução judicial da penalidade quando, diante das circunstâncias do caso concreto, ela for considerada excessiva ou abusiva à luz das normas de proteção ao consumidor.

Tribunais estaduais, como o Tribunal de Justiça de São Paulo[1] e o Tribunal de Justiça de Minas Gerais[2], possuem decisões que reduzem a retenção para percentuais inferiores, inclusive 25% e 20% dos valores pagos.

O próprio STJ possui julgados recentes que evidenciam a discussão. De um lado, há precedentes reconhecendo a validade de cláusulas que estabelecem retenção de 50% quando o contrato foi celebrado após a vigência da Lei do Distrato, o empreendimento está submetido ao patrimônio de afetação e a penalidade foi expressamente prevista. De outro, também há decisões em que se reconhece a possibilidade de controle judicial da abusividade da cláusula diante das particularidades do caso concreto.

Em alguns desses julgados, o STJ também tem ressaltado que a revisão do percentual fixado pelas instâncias ordinárias pode exigir o reexame de fatos, provas e cláusulas contratuais, providência que encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 da Corte.

Esse cenário evidencia a tensão entre, de um lado, os parâmetros objetivos introduzidos pela Lei do Distrato e, de outro, a possibilidade de intervenção judicial para redução da penalidade com fundamento nas particularidades da relação contratual e nas normas de proteção ao consumidor.

A divergência gera insegurança jurídica, especialmente para as incorporadoras, que, mesmo diante de previsão legal e contratual, podem ter o percentual de retenção reduzido judicialmente. Além de dificultar a estimativa dos impactos financeiros decorrentes dos distratos, esse cenário mantém aberta uma discussão que a própria Lei nº 13.786/2018 buscou disciplinar.

A questão central, portanto, é saber se, estando o empreendimento submetido ao patrimônio de afetação, sendo o contrato posterior à Lei nº 13.786/2018 e existindo cláusula expressa de retenção, o percentual de até 50% deve prevalecer ou se ainda pode ser reduzido pelo Judiciário diante das circunstâncias específicas do caso.

Diante dessa controvérsia, a Segunda Seção do STJ afetou a matéria ao rito dos recursos repetitivos, sob o Tema 1.466[3], de relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. O Tribunal deverá definir se, nos contratos de compra e venda de imóveis submetidos ao regime de patrimônio de afetação e celebrados após a vigência da Lei do Distrato, a rescisão por inadimplemento do comprador autoriza o vendedor a reter até 50% das quantias pagas.

O debate integra um movimento mais amplo do STJ para uniformizar a jurisprudência sobre o distrato imobiliário. No Informativo nº 899[4], também foram destacados os Temas 1.464 e 1.465, relacionados ao percentual e à base de cálculo dos valores passíveis de retenção em diferentes hipóteses de contratos imobiliários.

O julgamento do Tema 1.466 será relevante para estabelecer parâmetros mais uniformes para a aplicação da retenção nos empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação.

Embora precedentes recentes do STJ já reconheçam a validade da retenção de 50% em determinadas situações, o julgamento sob o rito dos recursos repetitivos poderá conferir maior uniformidade e previsibilidade à matéria, reduzindo as divergências atualmente existentes e trazendo maior segurança jurídica tanto para incorporadores quanto para adquirentes.

[1] TJ-SP - Apelação Cível nº 1000774-60.2024.8.26.0264, Relator: Alexandre Lazzarini, 9ª Câmara de Direito Privado, julgamento em 16/04/2026. [2] TJ-MG - Apelação Cível nº 5001836-77.2018.8.13.0672, Relatora: Des. Jaqueline Calábria Albuquerque, 10ª Câmara Cível, julgamento em 16/09/2025, publicação em 23/09/2025. [3] REsp 2.258.565/SP, REsp 2.259.135/SP e REsp 2.258.822/SP. [4] STJ - Informativo de Jurisprudência nº 899, de 1º de setembro de 2026.